GAYRİMENKUL SERMAYE İRATLARI

Özel Maliyet Kapsamındaki Kıymetlerin İşyeri Sahibine Bedelsiz Olarak Bırakılmasının Vergisel Açıdan Değerlendirilmesi (E-Yaklaşım)

Mükelleflerin kiraladıkları iktisadi kıymetlerin normal bakım, onarım ve temizleme giderleri dışındaki harcamalarını aktifte “özel maliyet bedeli”hesabında göstermek zorunda olup, bu değerleri kira süresi içinde amortisman yoluyla itfa edebilmektedirler. Kiracının gerçek usulde gelir veya kurumlar vergisi mükellefi, kiralayanın ise gerçek kişi olduğu durumlarda kiracının özel maliyet bedeli olarak aktifleştirdiği kıymetleri bedelsiz olarak kiralayana bırakması durumunda, GVK’nın 72. maddesi hükmü uyarınca kiralayan açısından özel maliyet bedelinin takdir komisyonu tarafından takdir edilen emsal bedeli, gayrimenkul sermaye iradı olacaktır. Bedelsiz devredilen özel maliyet bedellerini kiralayan açısından gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul etmesi, kiracı açısından da özel maliyet bedeli tutarının kira gideri olarak değerlendirilmesi gerektiği sonucunu doğurmaktadır. Bedelsiz devredilen iktisadi kıymet için kiracı tarafından takdir komisyonunca takdir edilen bedel üzerinden KDV hesaplanacaktır. Dolayısı ile kiralayanın net menfaati ayni olarak verilen malların KDV dâhil tutarı kadar olmaktadır. KDV dâhil net tutardan brüt tutara ulaşılarak GVK’nın 94/5. maddesi uyarınca yapılması gereken gelir vergisi tevkifat tutarı hesaplanmalıdır.

Kiraya konu gayrimenkulün iktisadi bir işletmenin aktifine veya envanterine dâhil olması halinde kiralayan tarafından elde edilen gelir, ticari kazanç veya kurum kazancı olarak vergiye tabi tutulacak ve ayın olarak tahsil edilen bedel için GVK 94. madde gereğince stopaj kesme yükümlülüğü kiracı için ortadan kalkacak, kiralayan tarafından bedelsiz devredilen iktisadi kıymetin emsal bedeli üzerinden kiracıya fatura düzenlenecektir.

(Rızkullah ÇETİN Osman DOĞAN E-Yaklaşım / Ekim 2015)

GMSİ beyannamesinde indirilecek giderler

T.C.

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Sayı : 62030549-120[74-2013/220]-948

15/04/2014

........................................................................

Yukarıda yer alan hükümler çerçevesinde;

- 25 yaşını doldurmamış olmak koşuluyla, bakmakla yükümlü olduğunuz çocuğunuz için yaptığınız ve beyan edilecek gelirinizin safi tutarının %10'luk kısmını aşmayan eğitim harcamalarının; Türkiye'de yapılması ve harcamaların yapıldığı eğitim kurumunun gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyeti bulunan gerçek veya tüzel kişiliğe haiz kurumlardan olması halinde, bu kurumdan alınacak belgelerle tevsik edilmesi şartıyla yıllık beyanname ile bildirilecek gelirden indirilmesi mümkün olup, kurumlar vergisinden muaf olan Orta Doğu Teknik Üniversitesi tarafından tanzim edilen faturalarda yer alan eğitim harcamalarının (kayıt harçları, kalınan yurt için ödenen tutarlar, üniversite öğrenimi sırasında alınan karşılıklı burs geri ödemesi vb.) gelir vergisi beyannamesinde bildirilecek gelirlerden indirilmesi mümkün değildir.

- Diğer taraftan, kira geliri elde ettiğiniz gayrimenkullerin idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri ile söz konusu gayrimenkul için yapılan onarım giderleri harcamanın yapıldığı yılın gideri olarak indirim konusu yapılması mümkün bulunmakta olup, gayrimenkulün iktisadi değerini arttıracak nev'iden yapılan harcamaların ise Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesinin birinci fıkrasının (7) numaralı bendine göre normal onarım gideri olarak dikkate alınması mümkün bulunmamaktadır.  Ayrıca, gayrimenkulün değerini artıracak nev'iden harcamanın maliyet bedeline eklenerek amortisman yoluyla hasılattan indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır.

- Öte yandan, 6327 sayılı Kanunun 8 inci maddesiyle Gelir Vergisi Kanununun 89 uncu maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendinde yapılan değişiklik uyarınca, 1/1/2013 tarihinden itibaren, elde edilen gelirler için verilecek yıllık gelir vergisi beyannamelerinde, bireysel emeklilik dışında kalan şahıs sigortaları için ödenen primlerin beyan edilen gelirin % 15'ine kadar olan kısmı matrahın tespitinde indirim konusu yapılabilecektir. Beyan edilen gelir olarak, yıllık gelir vergisi beyannamesinde yer alan indirimler ve geçmiş yıl zararları düşülmeden önceki tutar esas alınacaktır. Bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları hiçbir surette indirim konusu yapılmayacaktır.

Buna göre, yapmış olduğunuz özel sağlık sigortası primine ilişkin tutarlar beyan edilen gelirin % 15'i sınırı dahilinde gelir vergisi matrahının tespitinde indirim konusu yapılabilecektir. Ayrıca, özel sağlık sigortası priminin, Gelir Vergisi Kanununun 89 uncu maddesinin (1) numaralı bendinde düzenlendiğinden ayrıca aynı maddenin (2) numaralı bendinde yer alan sağlık harcamaları kapsamında değerlendirilmesi mümkün değildir.

-Diğer taraftan, kiraya verilen gayrimenkulün maliyet bedeli üzerinden edinme tarihinden itibaren 50 yılda % 2,00 oranında amortisman ayrılması ve ayrılan amortismanların (istisnaya isabet eden kısım hariç olmak üzere) yıllar itibariyle indirime konu edilmesi mümkün bulunmaktadır.  Ancak maliyet bedelinin bilinmemesi durumunda gayrimenkulün edinim tarihindeki vergi değerinin esas alınarak amortisman ayrılacağı da tabiidir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü

Tarih: 27.08.2012 - 62030549-120 [Mük.80-2012/452]-2688

Konu: Kira geliri elde edilen gayrimenkulün satılması halinde, gayrimenkule ilişkin kredi faizlerinin GMSİ’nin hesabında gider olarak dikkate alınacağı hakkında

(Vergi Sorunları Dergisi Mart 2014)

GAYRİMENKUL SERMAYE İRADI İLE DİĞER KAZANÇ VE İRATLARIN BEYANI

Gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların beyanında;

1-)Diğer kazanç ve iratlarda tahsil esası geçerlidir.

2-)Değer artış kazançlarında tahsilat, para veya ayın alınması, menfaat temin edilmesidir. Satış karşılığı senet veya çek alınmış ise, bu senet veya çek ne zaman paraya çevrilirse tahsilat o tarihte yapılmış sayılır.

3-)Kira geliri elde edilen gayrimenkul yıl içerisinde satılmış ise, bu gayrimenkulün, amortismanı, faiz gideri, iktisap bedelinin %5’i gider yazılabilir.

4-)Kiraya verilen ancak kira tahsilatı yapılamayan gayrimenkullerin amortismanı gider olarak dikkate alınabilir.

5-)Gayrimenkul sermaye iradında gerçek giderler içerisinde öncelik sırası sadece 74. maddenin 1. fıkrasının 10. bendinde hüküm altına alınmıştır. Diğer giderler için öncelik sırası yoktur.

6-)GVK’nın 21. Maddesinde yazılı gayrimenkul sermaye iradı istisnasından yararlanmak zorunlu değildir.

7-)Elde edilen gelir istisna haddinin altında kalınca beyanname verilemez. Ancak bize göre verilebilmelidir.

8-)Değer artış kazancı tespit edilirken gayrimenkulün alımı için ödenen faiz giderleri maliyet olarak dikkate alınabilir. Ancak, aynı faiz giderlerinin elde edilen gayrimenkul sermaye iradından düşülmemiş olması gerekir.

(Olcay KOLOTOĞLU-Vergi Sorunları Dergisi Mart 2014)

Gayrimenkul Sermaye İradına İlişkin İstisnada Yeni Uygulama

Yeni uygulamaya göre, gayrimenkul sermaye iradına istisna uygulanabilmesi için, binanın mesken olarak kiraya verilmesi, istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmesi veya eksik beyan edilmemesi, ticari, zirai veya mesleki kazanç dolayısıyla yıllık beyanname vermek zorunda olunmaması, ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamının 103. maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşmaması, gerekmektedir.

Dolaysıyla, yeni uygulamayla, söz konusu istisnanın uygulanabilmesi için mevcut şartlara ilaveten, ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların gayri safi tutarları toplamının 2013 yılı için 94.000 TL’yi aşmaması gerekmektedir.

(İbrahim ERCAN E-Yaklaşım / Mart 2014) 

İntifa Hakkı Tesisi Sonucu Elden Edilen Gelir Vergilenecek mi?

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde yer alan “Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır” şeklindeki açıklamada doğrudan gayrimenkul üzerine tesis edilen intifa hakkının gayrimenkul sermaye iradı olduğu yönünde net bir açıklama yapılmamış sadece gayrimenkul intifa hakkı sahibi tarafından yapılan kiralamaların gayrimenkul sermaye iradı olduğu belirtilmiştir.

Ancak Vergi İdaresi vermiş olduğu muktezalarda ilgili kanun maddesini birazda ruhuyla yorumlayarak madde de geçen “kiraya verilmesi” kavramını “kullanım hakkının üçüncü kişilere devredilmesi” şeklinde anlamakta ve buna göre vergileme yapılmasını düşündüğünden dolayı doğrudan sahip olunan gayrimenkul üzerine tesis edilen intifa hakkı nedeniyle elde edilen geliri gayrimenkul sermaye iradı kabul etmiş ve buna göre vergileme yapılması gerektiğinden bahsetmiştir. Yargı ise verginin kanuniliği ilkesi uyarınca kıyas yoluyla vergilendirme yapılmasının hukuken mümkün olmadığını, intifa hakkı bedelinin gayrimenkul sermaye iratları arasında sayılmaması karşısında intifa hakkı bedelinin bir nevi kiralama bedeli olarak kabulü gerektiğinden bahisle yapılan vergilemeleri terkin etmektedir.

(Uğur UĞURLU E-Yaklaşım / Mart 2014)